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¿Por qué los pagos de hipotecas son principalmente intereses? | La verdad sobre

¿Por qué los pagos de hipotecas son principalmente intereses? | La verdad sobre
13 enero, 2021

Preguntas y respuestas sobre hipotecas: “¿Por qué los pagos de la hipoteca son principalmente intereses?”

Aquí hay una pregunta sobre hipotecas interesante : juego de palabras.

Composición de pagos a lo largo del tiempo

  • La mayoría de los propietarios contratan hipotecas a tasa fija
  • Con pagos mensuales que no cambian durante 30 años.
  • Mientras que el pago de la hipoteca permanece igual
  • La cantidad que se asigna al principal y los intereses cambia mensualmente

De la forma en que se establecen las hipotecas aquí en los Estados Unidos, cada pago mensual es la misma cantidad, asumiendo que se trata de una hipoteca de tasa fija totalmente amortizable, que la mayoría tiende a ser.

Esto hace que los pagos de vivienda sean más asequibles (y predecibles) porque el saldo se liquida de manera uniforme durante un período de tiempo prolongado, como 30 años.

Sin embargo, aunque el pago sea fijo, la composición del pago cambiará mensualmente hasta que finalice el plazo del préstamo.

Echemos un vistazo a un ejemplo para ilustrar:

Tipo de préstamo: hipoteca fija a 30 años Monto del préstamo: $ 200,000 Tasa de interés hipotecaria: 4%

En este escenario común, el pago mensual de la hipoteca sería de $ 954,83 durante 360 ​​meses seguidos. Ay.

Cada mes, el prestatario tendría que hacer el mismo pago al prestamista para satisfacer el saldo total en 30 años.

La cantidad nunca cambiaría, aunque como se mencionó, la composición sí. De hecho, cambiaría cada mes durante el plazo del préstamo.

¿Cuánto va a cada mes?

  • Durante los primeros años de un préstamo hipotecario
  • La mayor parte del pago se destina a intereses gracias al gran saldo pendiente
  • Eso cambia hacia el capital a medida que el saldo del préstamo se reduce con el tiempo.
  • Desafortunadamente, la mayoría de los prestatarios no conservan sus préstamos el tiempo suficiente para verlo.

Como puede ver en esta imagen del cronograma de amortización, el primer pago hipotecario mensual consiste en $ 288.16 en capital y $ 666.67 en intereses.

En resumen, el primer pago de una hipoteca es “principalmente intereses”. De hecho, los intereses representan casi el 70% del primer pago. Boohoo.

En el segundo mes, el pago sigue siendo de $ 954,83, pero la composición del pago cambia ligeramente. La parte principal aumenta a $ 289,12, mientras que la parte de intereses cae a $ 665,71.

¿Por qué es esto? Bueno, ¿recuerda el pago de capital del primer mes de $ 288.16? Eso redujo el saldo de capital pendiente de $ 200,000 a $ 199,711.84.

Como resultado, el interés adeudado en el segundo pago mensual disminuyó y el capital aumentó, porque como se señaló anteriormente, el monto del pago se mantiene constante.

Con el tiempo, esta tendencia continúa. La parte principal del pago mensual de la hipoteca aumenta mientras que la parte de los intereses desciende.

Es bastante mínimo al principio porque se paga poco capital cada mes con un saldo tan grande que exige tanto interés cada mes.

Este es el argumento “adelantado” del que ha oído hablar: cómo los intereses constituyen la mayor parte de los pagos anticipados. No es un truco, solo la forma en que funcionan las matemáticas.

¡El director supera el interés!

  • Toma casi la mitad del plazo del préstamo
  • Para que los pagos de capital excedan los pagos de intereses
  • Pero una vez que esto finalmente suceda
  • Los pagos se vuelven muy cargados de capital y el saldo del préstamo se cancela rápidamente

En el mes 153, o casi 13 años después de una hipoteca de 30 años, la parte principal del pago de la hipoteca finalmente supera la parte de los intereses.

Como se ve en la captura de pantalla anterior, la parte principal del pago mensual es de $ 477.88, mientras que la parte de los intereses es de $ 476.95, que aún equivale al monto del pago original de $ 954.83.

Curiosamente, el saldo pendiente del préstamo sigue siendo considerable $ 142,608.40, o el 71% del saldo original.

No es hasta el mes 231, o casi 20 años después del plazo del préstamo, que el saldo pendiente cae por debajo de $ 100,000, o menos de la mitad del monto original del préstamo.

En otras palabras, el banco todavía es dueño de tu casa, aunque creas que eres el rey o la reina de tu castillo.

Sin embargo, aquí es donde realmente se comienza a pagar el capital, ya que los intereses finalmente pasan a un segundo plano.

Durante el último año del plazo del préstamo, cada pago mensual es superior al 96% del capital, con muy poco interés debido porque el saldo pendiente es muy bajo.

Un pequeño saldo pendiente junto con una tasa hipotecaria baja significa que el interés asociado será bastante insignificante, como se ve en la imagen de arriba.

Suponiendo que el préstamo se cancele en su totalidad, según lo programado, un prestatario pagaría un total de $ 343,739.21, de los cuales $ 143,739.21 serían intereses.

Por lo tanto, no se trata principalmente de intereses, sino principalmente de capital.

El escenario del mundo real

  • La mayoría de los propietarios venden o refinancian en menos de 10 años
  • Entonces, para estos prestatarios, sus pagos serán principalmente intereses
  • Pero técnicamente pagas más capital que intereses
  • Si el préstamo hipotecario se mantiene hasta el vencimiento

En realidad, muchos propietarios no mantienen sus hipotecas durante todo el plazo. De hecho, se dice que la mayoría retiene sus préstamos por una fracción del plazo del préstamo, como siete u ocho años.

Así es, muchos prestatarios refinancian, prepagan la hipoteca antes o simplemente venden su casa y pasan a otra hipoteca.

Así que es un poco engañoso considerar las hipotecas como si fueran a durar todo el plazo. Pero es por esta misma razón que los pagos de la hipoteca tienden a ser principalmente intereses.

Porque muchos prestatarios nunca llegan al punto en el que el capital supera el interés.

Cuando los prestatarios refinancian, los críticos argumentarán que están “reiniciando el reloj”, lo que se refiere a extender el plazo del préstamo y comenzar el proceso de nuevo.

Por ejemplo, si pagó su préstamo existente a 30 años durante 10 años y luego lo refinancia en otro préstamo a 30 años, extenderá la duración de su hipoteca.

El mismo monto del préstamo, pero un período de tiempo más largo para cancelarlo, incluso si la tasa de su hipoteca es más baja.

Como resultado, su saldo se cancelaría en 40 años, en lugar de 30. Eso es 10 años desde el primer préstamo y 30 años para el préstamo de refinanciamiento, lo que significa que podría resultar en más intereses pagados.

Nuevamente, la mayoría de los prestatarios no retienen sus préstamos por tanto tiempo, por lo que nuevamente este temor es exagerado y, a veces, ni siquiera es relevante.

Sin embargo, si está inmerso en una hipoteca a 30 años y desea aprovechar una tasa hipotecaria más baja, considere también un plazo más corto, como una hipoteca a 20 o 15 años.

De esa manera, evitará pagar intereses adicionales y permanecerá en el camino para ser libre y claro en su hogar como se pretendía originalmente, asumiendo que esa es su intención.