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Las tasas hipotecarias alcanzan mínimos históricos: ¿es ahora el momento adecuado para comprar una casa?

Las tasas hipotecarias alcanzan mínimos históricos: ¿es ahora el momento adecuado para comprar una casa?
13 enero, 2021
Category: Tasas De Interés

Ha habido mucho análisis y debate sobre exactamente hacia dónde se dirige el mercado de valores en el entorno posterior al COVID-19. Pero se ha prestado mucha menos atención al mercado de la vivienda. O más precisamente, sobre si ahora es el momento adecuado para comprar una casa.

En el lado positivo, los precios de la vivienda se han mantenido estables e incluso aumentaron ligeramente ante el cierre económico que siguió a la pandemia. Y las tasas de interés están cerca de mínimos históricos y podrían bajar aún más.

Pero en el lado negativo, el empleo, aunque se está recuperando desde mayo, sigue siendo un signo de interrogación. Y dado que el inventario de viviendas sigue siendo reducido y decenas de miles de viviendas han sido retiradas del mercado durante el cierre, los precios pueden subir aún más, reduciendo la asequibilidad.

¿Es ahora el momento adecuado para comprar una vivienda? Consideremos ambas posibilidades.

El caso para comprar ahora

Los precios siguen subiendo

Más allá de las comprobaciones de estímulo, esto es lo que puede obtener del paquete de estímulo de la casa

Los beneficios de desempleo semanales adicionales de $ 300 aún están saliendo en estos estados

Actualización de estímulo: surgen detalles de la oferta de la Casa Blanca, paquete de estímulo de $ 1,6 billones con cheques de estímulo de $ 1,200, beneficios de desempleo de $ 400, ayuda estatal / local de $ 250 mil millones

Cualquier pensamiento de búsqueda de gangas después del cierre del coronavirus ha demostrado ser una estrategia perdedora. Si bien parecía probable que los precios de la vivienda cayeran debido a la falta de actividad de ventas, ha ocurrido lo contrario.

Según estadísticas recientes publicadas por Realtor.com, los precios medios de cotización son un 5,6% más altos que hace un año, y más de un punto porcentual por encima de los niveles justo antes de que la pandemia de COVID cerrara la economía.

“Los precios de la vivienda han aumentado de manera constante durante las últimas dos décadas”, enfatiza Michael Frick, presidente de Avalon Capital Advisors. “En promedio, los precios de la vivienda en todo el país se han duplicado desde diciembre de 2000, según Freddie Mac. Algunas personas piensan que deberían esperar para comprar hasta que los precios de las viviendas vuelvan a bajar; sin embargo, es casi imposible calcular el precio en el mercado de la vivienda para comprar en la parte inferior de la tendencia del mercado “.

Con la apertura de la economía desde mayo, es probable que cualquier retraso en la compra de una vivienda resulte en pagar un precio más alto.

Vender su casa actual es más fácil que nunca

Tener una casa para vender es una complicación común cuando se busca comprar una nueva casa. Pero si está buscando cambiar o mudarse a una nueva ubicación, puede ser más fácil vender su casa actual que en cualquier otro momento de la historia reciente.

Dado que muchos vendedores retiraron sus propiedades del mercado a medida que se desarrolló la pandemia o decidieron no incluirlas en la lista. Su inventario es escaso en muchos mercados. Eso no solo hace posible que obtenga un precio más alto en la venta de su casa actual, sino también que la venda rápidamente.

Por ejemplo, una pareja que conozco de principios de los 50 quería mudarse de Florida al área de Nashville para estar más cerca de su familia. Contemplaron esperar a que las cosas se calmaran con el coronavirus, pero decidieron seguir adelante de todos modos. Un programa de reubicación a través de su empleador solo requería que recibieran una oferta en la casa actual, y la empresa se encargaría de todos los detalles. Recibieron una oferta en su casa de Florida en solo unas pocas semanas, y afortunadamente encontraron una casa en el área de Nashville al mismo tiempo.

Pero por muy ajustado que sea el inventario, esa estrategia también puede ser contraproducente.

Una pareja joven que conozco también quería acercarse a la familia. No pudieron encontrar una casa en el área en la que buscaban mudarse, pero encontraron mucho en lo que sentían que podían construir. Temiendo que les tomara mucho tiempo vender su casa actual, la pusieron en el mercado meses antes de que la nueva casa estuviera terminada.

La casa se vendió en una semana. Como la nueva casa no estaba lista, tuvieron que mudarse con los padres de la esposa hasta que lo estuvo.

Y de la extraña forma en que funciona la vida, la pareja que compró su casa se encontraba en una situación muy similar. Fue una pareja mayor que se vio obligada a alquilar un apartamento porque su casa anterior se vendió mucho más rápido de lo esperado.

La falta de inventario significa que es poco probable que los propietarios existentes enfrenten muchos obstáculos al vender sus casas actuales para comprar nuevas.

Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos

Comprar ahora le dará la oportunidad de asegurar las tasas hipotecarias más bajas de la historia. Según Freddie Mac, la tasa es del 3,13% en una hipoteca de tasa fija a 30 años y del 2,59% en una hipoteca a 15 años. (Ambos números corresponden al 25 de junio).

En comparación, la tasa de una hipoteca de tasa fija a 30 años era del 3.72% el 2 de enero. Ese tipo de disminución da como resultado una caída significativa en su pago mensual.

Por ejemplo, una hipoteca de tasa fija a 30 años por $ 300,000 al 3.72% da un pago mensual de $ 1,384. Pero el mismo préstamo con una tasa de interés del 3,12% cae $ 1284, lo que le permite ahorrar $ 100 por mes.

“Con las tasas de interés en el nivel más bajo en décadas, si está buscando una casa, ahora es un buen momento para comprar”, aconseja Barbara Friedberg, MBA en Robo-Avisor Pros. “Solo recuerde fijar las tasas bajas con una hipoteca de tasa fija. Encontrará agentes hipotecarios que intentan venderle una tasa variable, pero quédese con la fija para fijar las tasas bajas. Además, dependiendo de la competitividad del mercado inmobiliario en su región, es posible que pueda negociar un precio más bajo “.

Aunque es posible que las tasas hipotecarias bajen aún más desde aquí, no hay forma de saber que sucederá. Pero lo que sí sabemos con certeza es que las tasas de interés son mejores ahora que nunca, lo que hace que comprar ahora sea más atractivo que nunca.

El cierre del coronavirus no mató al mercado inmobiliario

Cuando el coronavirus comenzó a ser noticia en febrero y marzo, había predicciones nefastas sobre el impacto que tendría en el mercado de la vivienda. Abundaba la especulación de que tanto las ventas como los precios colapsarían ante una recesión aplastante y la incertidumbre que traería.

Pero ahora estamos en la mitad de 2020, y el mercado de la vivienda no solo muestra signos de recuperación, sino también fuerte.

El hecho de que el mercado de la vivienda resistiera con éxito el coronavirus y el cierre que siguió son un fuerte indicio de una acción positiva del precio en el futuro.

El caso para no comprar ahora

La fortaleza actual de la vivienda puede ser temporal

A menudo es difícil ver cambios radicales en el curso de cualquier mercado, especialmente uno que se mueve de manera convincente en una dirección. Pero es posible que la recuperación de la vivienda tras el cierre sea temporal.

Un factor que ha contribuido en las últimas semanas puede ser la demanda acumulada por el cierre en sí. Muchos miles de viviendas fueron retiradas del mercado y la actividad de compra se desplomó. Pero la caída de las ventas duró solo unos tres meses. Si hay una demanda reprimida, probablemente sea muy limitada.

Las bajas tasas de interés también han sido un factor contribuyente, pero como sabemos por la historia, pueden resultar volubles. Un aumento de 50 puntos básicos aproximadamente puede cambiar toda la dinámica del mercado de la vivienda.

Pero quizás el mayor catalizador de todos en la recuperación de la vivienda ha sido uno que tiene un final predecible. Esos son los $ 3 billones o más inyectados a la economía por el gobierno federal. Esto se ha hecho en gran parte a través del Programa de Protección de Cheques de Pago, los cheques de estímulo de $ 1,200 en marzo y un programa federal de desempleo de $ 600 por semana. Todos han expirado o están programados para hacerlo en las próximas semanas. Aún no se ha visto el impacto de la desaparición de esos programas de estímulo en el programa de vivienda.

“Al menos según ciertas medidas, ha habido una recuperación en forma de” V “en las ventas de viviendas, así como una resistencia asombrosa en el mercado de apartamentos, pero ¿qué sucede después de que la música se detiene?” pregunta el colaborador de Forbes, Brad Hunter. “No está claro si los pagos suplementarios por desempleo se extenderán o si se reducirán, pero habrá un momento en que ese programa, junto con las otras medidas enumeradas anteriormente, se eliminarán gradualmente. Nadie puede pronosticar el momento y las magnitudes con confianza, pero ciertamente es un buen momento para comenzar a pensar con anticipación sobre los posibles impactos “.

La economía está en una recesión de duración desconocida

Estados Unidos está oficialmente en una recesión y, según todos los informes, es muy inusual. Pasamos de un mercado de valores récord y un desempleo bajo récord en febrero, a una profunda recesión en cuestión de semanas. Industrias enteras (aerolíneas, compañías de viajes, comercio minorista, restaurantes y muchas otras) sufrieron golpes rápidos y severos. Las solicitudes de quiebra de las principales empresas se han convertido en eventos habituales. E incluso los gobiernos estatales y locales están considerando crisis presupuestarias provocadas por fuertes caídas en los ingresos fiscales.

La combinación hace que la probabilidad de la tan esperada recuperación en forma de “V” no sea mejor que una suposición informada.

Debido a la naturaleza única de esta recesión, no se sabe qué tan grave será o cuánto durará. Y si bien comprar una casa al final de una recesión a menudo ha demostrado ser una estrategia ganadora, comprar demasiado pronto a menudo significa comprar al precio máximo del auge anterior. Sólo el tiempo dirá.

A medida que avanza el empleo, también avanza el mercado de la vivienda, al menos históricamente

A pesar de los bajos tipos de interés, la actividad en el mercado de la vivienda siempre ha estado estrechamente relacionada con el empleo. Como hemos visto en los últimos años, las bajas tasas de desempleo coinciden con la dinámica actividad de venta de viviendas y el aumento de los niveles de precios. Pero la última recesión, que contó con un desempleo de dos dígitos, no solo hizo que las ventas de viviendas se redujeran, sino que también los precios se hundieran.

Se estima que hasta 47 millones de personas pasaron por un período de desempleo desde que comenzó el cierre de la pandemia del coronavirus. Pero si bien muchos han sido llamados a volver a trabajar desde que la economía comenzó a reabrirse en mayo, más de 20 millones siguen desempleados.

Las cifras más recientes muestran que las nuevas solicitudes de desempleo tienen un promedio de alrededor de 1,5 millones por semana. Dado que la economía comenzó a reabrirse en mayo, la continua pérdida de puestos de trabajo puede estar insinuando una situación más permanente. Dicho de otra manera, los recién desempleados no son despedidos debido a un cierre obligatorio, sino más probablemente debido a la angustia del empleador.

A menos que el número de nuevas solicitudes de desempleo mejore drásticamente, podría tener implicaciones negativas para el mercado de la vivienda.

Bajo inventario

Si el bajo inventario de viviendas es un beneficio para los vendedores de propiedades, es una clara desventaja para aquellos que buscan comprar. El bajo inventario obviamente limitará su capacidad para encontrar la casa de sus sueños.

“Un problema que los compradores enfrentarán en estos mercados son las limitaciones de inventario”, observa Ellen Paris, colaboradora de Forbes. “Considere que el número de casas nuevas a la venta se redujo un 45 por ciento año tras año en abril. Los vendedores seguirán retrasando la lista de sus casas debido a los desafíos de precios “.

“El bajo inventario sigue siendo un problema en este momento”, advierte Matt Bogosian, agente de bienes raíces de Franklin, Tennessee, “Los compradores están ahí fuera, pero simplemente no hay suficientes casas para elegir. Por lo tanto, los precios seguirán subiendo en el futuro previsible hasta que veamos más listados llegar al mercado. Le recomendaría que compre si puede encontrar la casa adecuada “.

Al menos hasta que el mercado de la vivienda alcance algún nivel de equilibrio, comprar una casa ahora puede presentar un arma de doble filo de opciones limitadas y precios inflados.

Algunos mercados inmobiliarios pueden volverse menos deseables después del coronavirus

El mercado de la vivienda puede ver algo así como un cambio de guardia en los próximos meses y años debido al coronavirus. Las áreas metropolitanas como la ciudad de Nueva York, San Francisco y Boston, que experimentaron fuertes aumentos de precios debido a la gran demanda antes del virus, ahora tienen menos probabilidades de recuperarse. Esto se debe a la alta densidad poblacional y la mayor vulnerabilidad que presenta frente a las pandemias.

Por el contrario, las ciudades de segundo nivel, como Salt Lake City, Boise, Idaho y Durham, Carolina del Norte, parecen preparadas para recuperaciones más rápidas. La razón es una menor densidad de población, en combinación con los avances tecnológicos que hacen que el trabajo remoto sea más posible y deseable que nunca.

El uso generalizado de sistemas como Zoom, Skype y Microsoft Teams ha permitido a los trabajadores conectarse en todo el país, con una dependencia mucho menor del espacio de oficinas corporativas. Estas tecnologías no son nuevas, pero el coronavirus las ha obligado a destacar junto con la base en el hogar de millones de trabajadores. Y si millones de trabajadores ahora pueden trabajar de forma remota, también pueden abandonar áreas de costos más altos a favor de entornos menos costosos.

El cambio hacia ciudades de menor densidad, de segundo nivel, y lejos de los gigantes costeros de alto precio, puede generar una recuperación desigual de la vivienda. Si vive en una de las áreas metropolitanas que probablemente experimente un declive, es posible que desee evitar comprar esa próxima casa.

Pensamientos finales

Hemos analizado la decisión de compra de vivienda posterior a COVID principalmente en función de factores financieros y económicos. Pero la decisión de comprar una casa a menudo es impulsada por una necesidad o deseo más que por cualquier otra cosa. Eso, por supuesto, variará según cada individuo considerando si comprar o no.

En general, si encuentra la casa adecuada y se ajusta perfectamente a su presupuesto, es mejor comprar ahora. Cuando se trata de tomar decisiones financieras importantes, especulamos mucho sobre lo que depara el futuro. Si bien esa puede ser una reacción natural a la incertidumbre, nunca podemos saber con certeza cómo se desarrollarán las cosas.

A veces es mejor trabajar con lo que sabe ahora que esperar en un futuro desconocido.